Hozir uy olmoqchimisiz marhamat, agar mablag‘ingiz yetmasa bosh to‘lovni to‘lashingiz, shoshmayotgan bo‘lsangiz uy bitguncha kutishingiz mumkin. Ammo keyingi paytlarda ayrim fuqarolarimiz qurilayotgan uylar uchun oldindan to‘lov qilib uy bitmayotgani bo‘yicha murojaat qilayotgani, chala qolib ketganiga yarasha pulini qaytarib ololmayotganiga guvoh bo‘layapmiz. Bunga asosiy sabablardan biri xaridor uyga to‘lov qilish uchun imzo qo‘yiladigan hujjat – shartnoma bandlarini yaxshilab o‘rganmasligi.

Advokatlik sohasida 10 yildan beri, huquq tizimida 17 yildan beri professional faoliyat bilan shug‘ullanayotgan advokat, Samarqand viloyati, Kattaqo‘rg‘on shahridagi “OPIS” advokatlik byurosi rahbari Azamat Ashirbayev bizga bu haqda juda qiziqarli va foydali ma’lumotlarni berdi.

– Yangi qurilayotgan uylardan oldindan to‘lov qilib xonadon olayotganlar shartnoma shartlarini to‘liq tushunib imzo chekadi, deb ayta olasizmi? Amaliyotingizda eng ko‘p uchraydigan huquqiy xatolar qaysilari va bu xavflar nimalardan iborat? Yaqinda facebook sahifangizda o‘zingiz tanishib chiqqan ana shunday shartnomalardan birini tahlil qilgandingiz...

– Men tanishgan o‘sha hujjatda xavf shartnomaning birinchi sahifasidan boshlanganini ko‘rdim. Xaridor odatda uchta asosiy xatoga yo‘l qo‘yadi: birinchisi, narx kafolatlanmagan bo‘ladi. Qurilish materiallari kommunal to‘lovlari va hokazolar qimmatlashsa yoki maydon o‘lchami texekspertizadan keyin kattaroq chiqsa, kompaniya narxni oshirishi mumkin, kamroq chiqsa chegirma qilmaydi.

Bu har doim quruvchining manfaatiga ishlaydi. Ikkinchisi, qurilish kechiksa javobgarlik amalda yo‘q. Shartnomada kompaniyaga kechiktirish uchun bahona ko‘p, lekin xaridorga kompensatsiya deyarli ko‘zda tutilmagan, bo‘lsa ham 0,01-0,05 foizgacha belgilangan bo‘ladi.Uchinchidan, to‘lov kechiksa, katta jarima va shartnomani bekor qilish xavfi bor. Ya’ni xaridor bir kun kechiksa 0,5 foiz penya to‘laydi va bu juda katta miqdor, ikki oy kechiksa shartnomani bir tomonlama kompaniya bekor qiladi – bu ham faqat quruvchi foydasiga xizmat qiladi. O‘sha shartnomada yengil shartlar quruvchining, katta tavakkal va og‘ir majburiyatlar xaridorning zimmasida ekanligini ko‘rdim. Demak. asosiy xavf shartnoma muvozanatsizligi.

– Qurilish shirkatlari tayyorlaydigan shartnomalarda “mayda” deb qaraladigan, lekin keyin katta muammoga aylanadigan bandi qaysilar? Ya’ni, xaridor shartnomaga imzo qo‘yishdan oldin qaysi bandlarga shubha bilan qarashi kerak?

– “Mayda” ko‘ringan, lekin keyin katta muammoga aylanadigan bandlar odatda quyidagilar: narxning oshishi mumkinligi, qurilish muddati cho‘zilganligi uchun qurilish shirkatlarida haqiqiy javobgarlik yo‘qligi, oylik to‘lov kechiksa, xaridorga katta jarima va shartnomani bir tomonlama bekor qilish huquqi faqat quruvchiga berilgani, uyni qabul qilib olish bo‘yicha qat’iy majburiyat faqat xaridorda borligi, quruvchida esa topshirishda talablar yo‘qligi. Qolaversa, mijoz to‘lagan mablag‘ (xaridor tomonidan ulushdor sifatidagi oylik to‘lovlar) qayerga sarflanishi ustidan nazorat yo‘q, ya’ni bu pullarni cheklovlarsiz tasarruf etish shartnomada ko‘rsatilganligi – amalda ulushdor pulini quruvchiga istagan usulda va joyga sarflashiga roziligini berib qo‘yganligi. Qisqasi, shartnomadagi arzimas tuyulgan bandlarning aksari keyinchalik xaridor uchun katta moliyaviy yuk va huquqiy muammoga aylanishi mumkin.

Imzo qo‘yishdan oldin xaridor eng avvalo, quyidagi bandlarni sinchiklab o‘qishi kerak, chunki aynan shu joylar eng katta xavfni hali sotuv ofisidan chiqib ketmasidanoq paydo qiladi. Bular yuqorida aytganimdek, narx o‘zgarishi mumkin bo‘lgan – “material qimmatlashsa”, “maydon boshqacha chiqsa”, “texnik o‘lchov qayta hisoblansa” kabi bandlar keyin katta qo‘shimcha to‘lov degani.
Ob’yekt parametrlari noaniq bo‘lishi, ya’ni blok, pod’yezd, metr², qavat aniq yozilmagan shartnomani imzolash o‘z-o‘zini xavfga qo‘yish bilan barobar.

– Ko‘pchilik notariusga ishonib shartnomani imzolaydi. Amalda notarius qaysi xatolar uchun javob bermaydi?

– Notariusning vazifasi – shaxsni aniqlash va imzoni tasdiqlash, xolos. U shartnoma mazmunini tahlil qilmaydi, taraflarning manfaati qay darajada himoyalanganini tekshirmaydi.
Notarius yuridik ekspertiza bilan shug‘ullanmaydi. U shartnomaning adolatli yo adolatsizligini tekshirmaydi. Shuning uchun “notarius bor-ku” degan ishonch – eng katta adashishlardan biri. Juda ko‘p holatlarda esa shartnoma ikki taraflama tuzilib, u notariusdan tasdiqlanishi talab qilinmaydi.

– Siz ko‘rib chiqqan shartnomada qurilish muddati kechikishi bo‘yicha kompaniya javobgar degan band bormi? Agar yo‘q bo‘lsa, xaridor to‘lov qilib na uyni, na pulni qaytarib ololmay qolish xavfi qay darajada?

– Men ko‘rib chiqqan shartnomada qurilish muddati kechiksa kompaniyaning aniq, qat’iy javobgarligi belgilanmagan, bor-yo‘g‘i 0,04 foiz penya ko‘zda tutilgan. Lekin, “Davlat organlari talab qilib qolsa”, “loyiha o‘zgarsa”, “qo‘shimcha talablar yuzaga kelsa” degan bahonalar orqali muddatni osongina uzaytirish imkoni berilgan va bu bilan o‘sha arzimas penyani to‘lashdan ham qutilib qoladi. Shuning uchun xaridor uchun xavf juda yuqori – u to‘lovni o‘z vaqtida to‘laydi, lekin qurilish 6 oyga emas, 1-2 yilga ham kechikishi mumkin va bunda kompaniyadan real kompensatsiya olish mexanizmlari yo‘q.

– Shartnomada sifat past bo‘lsa ham ma’lum kun ichida xonadonni qabul qilish talabi borligi haqiqatan ham xaridor zarariga ishlaydimi?

– Ha, bu ikki band – xaridor uchun eng katta xavfli mexanizmlardan hisoblanadi. Yuqorida tahlil qilingan shartnomada to‘lov kechiksa – (har kuni 0,5 foiz to‘lanmay qolgan qismidan emas), shartnoma summasidan jarima, agar ikki oy kechiksa – kompaniya shartnomani bir tomonlama bekor qilishi mumkin, 10 foiz to‘langan pulidan jarima tariqasida ushlab qoladi. Va qolgan pulni 30 kun ichida qaytarib berish majburiyatini zimmasiga oladi, ana endi agar o‘sha 30 kundan keyin ham qaytarmasa, har bir o‘tkazib yuborilgan kun uchun, diqqat qiling 0,01 foiz penya to‘lash majburiyatini oladi, bu nima degani, tushunarli bo‘lishi uchun aytaman, deylik, quruvchi xaridorga 100 million so‘m pulini 30 kun ichida qaytarish majburiyatini olgan, agar 30 kunda qaytarmasa, bir kunlik penya 10 ming so‘m, bir oyligi esa 300 ming so‘m, juda oz va qulay-a? Axir ushbu pullarni quruvchi egasiga bermasdan “aylantirib” tursa, bir yiliga 3,65 foiz penya to‘laydi, xolos. Ayting-chi qaysi bankdan bunaqa shartlarda kichkina foizga kredit olish mumkin?
Yana, xonadondan kamchilik topilsa ham xaridor uyni 10 kun ichida qabul qilib olishi shart, bu yerda qanday holatda topshirish aniq ko‘rsatilmagan, ya’ni nuqsonlari bor, sifatsiz ta’mirlangan bo‘lsa, zaruriy santexnik jihozlar o‘rnatilmagan, svet, suv, gaz ulanmagan va ro‘yxatga olinmagan bo‘lsa xaridorning himoya mexanizmlari yo‘q, qabul qilmasa – “ayb xaridorda” deb hisoblanadi. Bu nimaga olib keladi? Xaridorning moliyaviy xavfini keskin oshiradi. Bir-ikki kun kechikishda ham katta qarz yuzaga keladi. Kompaniyaga keng imkoniyat, xaridorga bosim beradigan mexanizm yaratiladi. Chunki har kuni jarima ishlar ekan, xaridor bahsli nuqsonlarni ham “mayli, kamchiliklar keyin tuzatilar” deb uyni qabul qilib oladi, oqibatda sifatsiz uyga ega bo‘lish xavfi oshadi.

– Shartnomada tushgan pullar kompaniya tomonidan qanday ishlatilishi mumkinligi qayd etiladimi?

– Agar shartnomada kompaniyaga tushgan pullar “cheklovsiz ishlatilishi mumkin” deb yozilgan bo‘lsa, bu degani – xaridorlarning puli aynan shu uy qurilishiga sarflanishi shart emas. Kompaniya pulni boshqa ob’yekt qurilishiga, qarzlarni yopishga, o‘zining operatsion xarajatlariga yo‘naltirishi mumkin.
Bu band eng katta xavflardan biri, chunki qurilish to‘xtab qolishi ehtimoli keskin oshadi. Agar pulni boshqa loyihalarga sarflab yuborishsa, bu ob’yektda mablag‘ yetishmasligi yuzaga keladi va qurilish sustlashadi yoki umuman to‘xtaydi. Xaridorning pullari mutlaqo himoyasiz qoladi. Uy bitmasa ham, qaysi pul qayerga sarflanganini so‘rab bo‘lmaydi – chunki shartnomaning o‘zi kompaniyani himoya qiladi. Kompaniya bankrot bo‘lib qolsa pulni qaytarishning amalda deyarli imkoni yo‘q. Chunki mablag‘lar aniq bir ob’yektga bog‘lanmagan, ular “erkin sarflangan” hisoblanadi. Men o‘rgangan shartnomada aynan shu band bor – bu esa qurilishning uzoqqa cho‘zilishi yoki to‘xtab qolish xavfini oshiradi.

– Qurilish kechiksa yoki sifat kutilganday bo‘lmasa, xaridor amalda nimani talab qilishga haqli? Shartnomada narx, muddat yoki javobgarlik masalasi noaniq yozilgan bo‘lsa, bu hujjatni qayta muhokama qilish imkoniyati bormi?

– Agar shartnomada muddat, sifat yoki javobgarlik aniq ko‘rsatilgan bo‘lsa, xaridor qonuniy ravishda kompaniyadan qurilishni belgilangan muddatda tugatishni, sifat kamchiliklarini bepul bartaraf etishni, kechikish uchun penya yoki zararni qoplashni talab qilishga haqli. Lekin yuqoridagi shartnoma kabi holatlarda, bandlar juda noaniq yozilgan bo‘lsa, kompaniya deyarli javobgar bo‘lmaydi. Bu esa xaridorning huquqiy talablarini amalda kuchsiz qilib qo‘yadi. Shartnomada narx, muddat yoki javobgarlik bo‘yicha aniqlik bo‘lmasa, xaridorning hujjatni qayta muhokama qilish huquqi bor, lekin kompaniya rozi bo‘lmasa – bu huquq amalga oshmaydi. Sababi imzo qo‘yilganidan keyin shartnomani bir tomonlama o‘zgartirib bo‘lmaydi. Shuning uchun har qanday noaniq band imzo qo‘yishdan oldin aniq va xaridor manfaatiga mos qilib qayta yozilishi shart.

– Yangi qurilayotgan uy uchun oldindan to‘lov qilgan shaxs o‘zini to‘liq himoya qilmoqchi bo‘lsa, shartnomada qaysi bandlar mutlaqo aniq va o‘zgarmas qilib belgilab qo‘yilishi shart? Qurilish kompaniyalari shartnomani o‘qishga vaqt bermasa, xaridor qanday yo‘l tutishi kerak? Huquqshunos bilan maslahatlashish joizmi?

– Uyga oldindan to‘lov qilgan shaxs o‘zini himoya qilmoqchi bo‘lsa, shartnomada quyidagi bandlar aniq, ochiq va o‘zgarmas bo‘lishi shart, ya’ni: narx “qimmatlashsa oshadi”, “maydoni o‘zgarsa qayta hisoblanadi” kabi noaniqliklar bo‘lmasligi kerak. Qurilish muddati – aniq sana, kechiksa qancha kompensatsiya to‘lanishi ham yozilishi shart. Topshirish sifati – “pod klyuch”mi, “korobka”mi – barchasi mayda detalgacha ko‘rsatilishi kerak.
Kompaniyaning javobgarligi – kechiktirsa yoki sifat past bo‘lsa, real penya va kompensatsiya mexanizmi bo‘lishi kerak. Pulni qaytarish tartibi – shartnoma bekor bo‘lsa, pul qachon va qanday qaytarilishi aniq yozilishi lozim. Agar bu bandlar noaniq bo‘lsa, xaridor amalda himoyasiz qoladi.
Kompaniya shartnomani o‘qishga vaqt bermasa – buning o‘zi xavf signali. Xaridor shartnomani uyga olib ketib o‘qib chiqishni talab qilishi, muddatsiz, bosimsiz qaror qabul qilishga harakat qilishi kerak. Kompaniya “hozir imzo qo‘ymasangiz, xonadon boshqasiga ketadi” deyish – huquqiy emas, marketing bosimi xolos.

Huquqshunos bilan maslahatlashish masalasiga kelsak, ha, bugungi amaliyotda shart desa ham bo‘ladi. Sababi oddiy, shartnomalarni kompaniya yozadi va barcha holatda ularning manfaatiga xizmat qiladi. Odam 300-500 million to‘layapti, lekin 30-40 daqiqa yurist maslahatiga vaqtini va mablag‘ini tejaydi, eng katta xato mana shu. Bir marta tekshirtirish – bir necha yillik muammoning oldini oladi.

Xo‘sh, savol tug‘iladi, xonadon uchun bosh to‘lovni to‘lagan mijoz shuncha xavfni bo‘yniga oladi, iste’molchini kim himoya qiladi, degan tabiiy savol tug‘ilishi aniq. O‘zbekiston Respublikasi Prezidentning 2025-yil 27-yanvardagi PF-11-sonli farmoni aynan shunday noaniqliklarni bartaraf etish uchun imzolangan. Unga ko‘ra, endi ulushli qurilish faqat qat’iy qoidalar asosida amalga oshiriladi: shartnomalar notarial tuziladi, kadastrda ro‘yxatdan o‘tkaziladi va xaridor to‘lagan barcha pullar faqat bankdagi eskrou (xaridor puli bankda vaqtincha bloklanib turiladigan maxsus hisob) hisobiga tushadi. Quruvchi bu pullarni qurilishni tugallanmaguncha va xaridor uyni qabul qilib olmaguncha tasarruf eta olmaydi.

Farmonga ko‘ra, qurilish kompaniyasi avval o‘z mablag‘ining kamida 30 foizini sarflashi shart, xaridor puli esa ta’qiq yoki boshqa da’volardan himoya qilinadi. Qurilish 6 oydan ko‘proq kechiksa, xaridor shartnomani bekor qilib, pulini to‘liq qaytarib oladi. Kechikishlar uchun majburiy jarimalar belgilangan.

Elektron platforma joriy etilib, unda ob’yektning barcha ma’lumotlari, qurilish holati va hujjatlari ochiq ko‘rsatiladi. Unga kiritilmagan ob’yektlar bo‘yicha notariuslar va davlat organlari biror harakatni amalga oshirmaydi. Noqonuniy qurilishlar va “kvadrat metr sotish” bahonasidagi firib sxemalari to‘liq barham topadi. Bu Farmon qurilish bo‘yicha mas’ullarning mas’uliyatini oshiradi, pul aylanmalarini shaffof qiladi va xaridor xavfini minimallashtiradi, deyarli yo‘qqa chiqaradi. Sud amaliyotida ham ulushli qurilishga oid nizolarni hal qilishda asosiy manbaga aylanadi: pulni qaytarish, zararni undirish, kechikishlar uchun jazo va meros masalalari uchun aniq huquqiy mexanizmlar yaratiladi.

Umuman, PF-11 uy-joy bozorini tartibga soluvchi eng muhim hujjat bo‘lib, xaridor uchun himoya, qurilish uchun shaffoflik, davlat uchun nazoratni ta’minlaydi.
Shunday ekan, uy olish niyatida yurganlarga 2026-yil 1-yanvargacha sabr qilib turishlarini va undan keyin bemalol shu farmon shartlariga ko‘ra, uyni xarid qilishlari mumkinligini bilib qo‘yishlarini istardim.

Suhbatni Barno Sultonova tayyorladi