Ҳозир уй олмоқчимисиз марҳамат, агар маблағингиз етмаса бош тўловни тўлашингиз, шошмаётган бўлсангиз уй битгунча кутишингиз мумкин. Аммо кейинги пайтларда айрим фуқароларимиз қурилаётган уйлар учун олдиндан тўлов қилиб уй битмаётгани бўйича мурожаат қилаётгани, чала қолиб кетганига яраша пулини қайтариб ололмаётганига гувоҳ бўлаяпмиз. Бунга асосий сабаблардан бири харидор уйга тўлов қилиш учун имзо қўйиладиган ҳужжат – шартнома бандларини яхшилаб ўрганмаслиги.

Адвокатлик соҳасида 10 йилдан бери, ҳуқуқ тизимида 17 йилдан бери профессионал фаолият билан шуғулланаётган адвокат, Самарқанд вилояти, Каттақўрғон шаҳридаги “OPIS” адвокатлик бюроси раҳбари Азамат Аширбаев бизга бу ҳақда жуда қизиқарли ва фойдали маълумотларни берди.

– Янги қурилаётган уйлардан олдиндан тўлов қилиб хонадон олаётганлар шартнома шартларини тўлиқ тушуниб имзо чекади, деб айта оласизми? Амалиётингизда энг кўп учрайдиган ҳуқуқий хатолар қайсилари ва бу хавфлар нималардан иборат? Яқинда facebook саҳифангизда ўзингиз танишиб чиққан ана шундай шартномалардан бирини таҳлил қилгандингиз...

– Мен танишган ўша ҳужжатда хавф шартноманинг биринчи саҳифасидан бошланганини кўрдим. Харидор одатда учта асосий хатога йўл қўяди: биринчиси, нарх кафолатланмаган бўлади. Қурилиш материаллари коммунал тўловлари ва ҳоказолар қимматлашса ёки майдон ўлчами техэкспертизадан кейин каттароқ чиқса, компания нархни ошириши мумкин, камроқ чиқса чегирма қилмайди.

Бу ҳар доим қурувчининг манфаатига ишлайди. Иккинчиси, қурилиш кечикса жавобгарлик амалда йўқ. Шартномада компанияга кечиктириш учун баҳона кўп, лекин харидорга компенсация деярли кўзда тутилмаган, бўлса ҳам 0,01-0,05 фоизгача белгиланган бўлади.Учинчидан, тўлов кечикса, катта жарима ва шартномани бекор қилиш хавфи бор. Яъни харидор бир кун кечикса 0,5 фоиз пеня тўлайди ва бу жуда катта миқдор, икки ой кечикса шартномани бир томонлама компания бекор қилади – бу ҳам фақат қурувчи фойдасига хизмат қилади. Ўша шартномада енгил шартлар қурувчининг, катта таваккал ва оғир мажбуриятлар харидорнинг зиммасида эканлигини кўрдим. Демак. асосий хавф шартнома мувозанатсизлиги.

– Қурилиш ширкатлари тайёрлайдиган шартномаларда “майда” деб қараладиган, лекин кейин катта муаммога айланадиган банди қайсилар? Яъни, харидор шартномага имзо қўйишдан олдин қайси бандларга шубҳа билан қараши керак?

– “Майда” кўринган, лекин кейин катта муаммога айланадиган бандлар одатда қуйидагилар: нархнинг ошиши мумкинлиги, қурилиш муддати чўзилганлиги учун қурилиш ширкатларида ҳақиқий жавобгарлик йўқлиги, ойлик тўлов кечикса, харидорга катта жарима ва шартномани бир томонлама бекор қилиш ҳуқуқи фақат қурувчига берилгани, уйни қабул қилиб олиш бўйича қатъий мажбурият фақат харидорда борлиги, қурувчида эса топширишда талаблар йўқлиги. Қолаверса, мижоз тўлаган маблағ (харидор томонидан улушдор сифатидаги ойлик тўловлар) қаерга сарфланиши устидан назорат йўқ, яъни бу пулларни чекловларсиз тасарруф этиш шартномада кўрсатилганлиги – амалда улушдор пулини қурувчига истаган усулда ва жойга сарфлашига розилигини бериб қўйганлиги. Қисқаси, шартномадаги арзимас туюлган бандларнинг аксари кейинчалик харидор учун катта молиявий юк ва ҳуқуқий муаммога айланиши мумкин.

Имзо қўйишдан олдин харидор энг аввало, қуйидаги бандларни синчиклаб ўқиши керак, чунки айнан шу жойлар энг катта хавфни ҳали сотув офисидан чиқиб кетмасиданоқ пайдо қилади. Булар юқорида айтганимдек, нарх ўзгариши мумкин бўлган – “материал қимматлашса”, “майдон бошқача чиқса”, “техник ўлчов қайта ҳисобланса” каби бандлар кейин катта қўшимча тўлов дегани.
Объект параметрлари ноаниқ бўлиши, яъни блок, подъезд, метр², қават аниқ ёзилмаган шартномани имзолаш ўз-ўзини хавфга қўйиш билан баробар.

– Кўпчилик нотариусга ишониб шартномани имзолайди. Амалда нотариус қайси хатолар учун жавоб бермайди?

– Нотариуснинг вазифаси – шахсни аниқлаш ва имзони тасдиқлаш, холос. У шартнома мазмунини таҳлил қилмайди, тарафларнинг манфаати қай даражада ҳимояланганини текширмайди.
Нотариус юридик экспертиза билан шуғулланмайди. У шартноманинг адолатли ё адолатсизлигини текширмайди. Шунинг учун “нотариус бор-ку” деган ишонч – энг катта адашишлардан бири. Жуда кўп ҳолатларда эса шартнома икки тарафлама тузилиб, у нотариусдан тасдиқланиши талаб қилинмайди.

– Сиз кўриб чиққан шартномада қурилиш муддати кечикиши бўйича компания жавобгар деган банд борми? Агар йўқ бўлса, харидор тўлов қилиб на уйни, на пулни қайтариб ололмай қолиш хавфи қай даражада?

– Мен кўриб чиққан шартномада қурилиш муддати кечикса компаниянинг аниқ, қатъий жавобгарлиги белгиланмаган, бор-йўғи 0,04 фоиз пеня кўзда тутилган. Лекин, “Давлат органлари талаб қилиб қолса”, “лойиҳа ўзгарса”, “қўшимча талаблар юзага келса” деган баҳоналар орқали муддатни осонгина узайтириш имкони берилган ва бу билан ўша арзимас пеняни тўлашдан ҳам қутилиб қолади. Шунинг учун харидор учун хавф жуда юқори – у тўловни ўз вақтида тўлайди, лекин қурилиш 6 ойга эмас, 1-2 йилга ҳам кечикиши мумкин ва бунда компаниядан реал компенсация олиш механизмлари йўқ.

– Шартномада сифат паст бўлса ҳам маълум кун ичида хонадонни қабул қилиш талаби борлиги ҳақиқатан ҳам харидор зарарига ишлайдими?

– Ҳа, бу икки банд – харидор учун энг катта хавфли механизмлардан ҳисобланади. Юқорида таҳлил қилинган шартномада тўлов кечикса – (ҳар куни 0,5 фоиз тўланмай қолган қисмидан эмас), шартнома суммасидан жарима, агар икки ой кечикса – компания шартномани бир томонлама бекор қилиши мумкин, 10 фоиз тўланган пулидан жарима тариқасида ушлаб қолади. Ва қолган пулни 30 кун ичида қайтариб бериш мажбуриятини зиммасига олади, ана энди агар ўша 30 кундан кейин ҳам қайтармаса, ҳар бир ўтказиб юборилган кун учун, диққат қилинг 0,01 фоиз пеня тўлаш мажбуриятини олади, бу нима дегани, тушунарли бўлиши учун айтаман, дейлик, қурувчи харидорга 100 миллион сўм пулини 30 кун ичида қайтариш мажбуриятини олган, агар 30 кунда қайтармаса, бир кунлик пеня 10 минг сўм, бир ойлиги эса 300 минг сўм, жуда оз ва қулай-а? Ахир ушбу пулларни қурувчи эгасига бермасдан “айлантириб” турса, бир йилига 3,65 фоиз пеня тўлайди, холос. Айтинг-чи қайси банкдан бунақа шартларда кичкина фоизга кредит олиш мумкин?
Яна, хонадондан камчилик топилса ҳам харидор уйни 10 кун ичида қабул қилиб олиши шарт, бу ерда қандай ҳолатда топшириш аниқ кўрсатилмаган, яъни нуқсонлари бор, сифатсиз таъмирланган бўлса, зарурий сантехник жиҳозлар ўрнатилмаган, свет, сув, газ уланмаган ва рўйхатга олинмаган бўлса харидорнинг ҳимоя механизмлари йўқ, қабул қилмаса – “айб харидорда” деб ҳисобланади. Бу нимага олиб келади? Харидорнинг молиявий хавфини кескин оширади. Бир-икки кун кечикишда ҳам катта қарз юзага келади. Компанияга кенг имконият, харидорга босим берадиган механизм яратилади. Чунки ҳар куни жарима ишлар экан, харидор баҳсли нуқсонларни ҳам “майли, камчиликлар кейин тузатилар” деб уйни қабул қилиб олади, оқибатда сифатсиз уйга эга бўлиш хавфи ошади.

– Шартномада тушган пуллар компания томонидан қандай ишлатилиши мумкинлиги қайд этиладими?

– Агар шартномада компанияга тушган пуллар “чекловсиз ишлатилиши мумкин” деб ёзилган бўлса, бу дегани – харидорларнинг пули айнан шу уй қурилишига сарфланиши шарт эмас. Компания пулни бошқа объект қурилишига, қарзларни ёпишга, ўзининг операцион харажатларига йўналтириши мумкин.
Бу банд энг катта хавфлардан бири, чунки қурилиш тўхтаб қолиши эҳтимоли кескин ошади. Агар пулни бошқа лойиҳаларга сарфлаб юборишса, бу объектда маблағ етишмаслиги юзага келади ва қурилиш сустлашади ёки умуман тўхтайди. Харидорнинг пуллари мутлақо ҳимоясиз қолади. Уй битмаса ҳам, қайси пул қаерга сарфланганини сўраб бўлмайди – чунки шартноманинг ўзи компанияни ҳимоя қилади. Компания банкрот бўлиб қолса пулни қайтаришнинг амалда деярли имкони йўқ. Чунки маблағлар аниқ бир объектга боғланмаган, улар “эркин сарфланган” ҳисобланади. Мен ўрганган шартномада айнан шу банд бор – бу эса қурилишнинг узоққа чўзилиши ёки тўхтаб қолиш хавфини оширади.

– Қурилиш кечикса ёки сифат кутилгандай бўлмаса, харидор амалда нимани талаб қилишга ҳақли? Шартномада нарх, муддат ёки жавобгарлик масаласи ноаниқ ёзилган бўлса, бу ҳужжатни қайта муҳокама қилиш имконияти борми?

– Агар шартномада муддат, сифат ёки жавобгарлик аниқ кўрсатилган бўлса, харидор қонуний равишда компаниядан қурилишни белгиланган муддатда тугатишни, сифат камчиликларини бепул бартараф этишни, кечикиш учун пеня ёки зарарни қоплашни талаб қилишга ҳақли. Лекин юқоридаги шартнома каби ҳолатларда, бандлар жуда ноаниқ ёзилган бўлса, компания деярли жавобгар бўлмайди. Бу эса харидорнинг ҳуқуқий талабларини амалда кучсиз қилиб қўяди. Шартномада нарх, муддат ёки жавобгарлик бўйича аниқлик бўлмаса, харидорнинг ҳужжатни қайта муҳокама қилиш ҳуқуқи бор, лекин компания рози бўлмаса – бу ҳуқуқ амалга ошмайди. Сабаби имзо қўйилганидан кейин шартномани бир томонлама ўзгартириб бўлмайди. Шунинг учун ҳар қандай ноаниқ банд имзо қўйишдан олдин аниқ ва харидор манфаатига мос қилиб қайта ёзилиши шарт.

– Янги қурилаётган уй учун олдиндан тўлов қилган шахс ўзини тўлиқ ҳимоя қилмоқчи бўлса, шартномада қайси бандлар мутлақо аниқ ва ўзгармас қилиб белгилаб қўйилиши шарт? Қурилиш компаниялари шартномани ўқишга вақт бермаса, харидор қандай йўл тутиши керак? Ҳуқуқшунос билан маслаҳатлашиш жоизми?

– Уйга олдиндан тўлов қилган шахс ўзини ҳимоя қилмоқчи бўлса, шартномада қуйидаги бандлар аниқ, очиқ ва ўзгармас бўлиши шарт, яъни: нарх “қимматлашса ошади”, “майдони ўзгарса қайта ҳисобланади” каби ноаниқликлар бўлмаслиги керак. Қурилиш муддати – аниқ сана, кечикса қанча компенсация тўланиши ҳам ёзилиши шарт. Топшириш сифати – “под ключ”ми, “коробка”ми – барчаси майда деталгача кўрсатилиши керак.
Компаниянинг жавобгарлиги – кечиктирса ёки сифат паст бўлса, реал пеня ва компенсация механизми бўлиши керак. Пулни қайтариш тартиби – шартнома бекор бўлса, пул қачон ва қандай қайтарилиши аниқ ёзилиши лозим. Агар бу бандлар ноаниқ бўлса, харидор амалда ҳимоясиз қолади.
Компания шартномани ўқишга вақт бермаса – бунинг ўзи хавф сигнали. Харидор шартномани уйга олиб кетиб ўқиб чиқишни талаб қилиши, муддатсиз, босимсиз қарор қабул қилишга ҳаракат қилиши керак. Компания “ҳозир имзо қўймасангиз, хонадон бошқасига кетади” дейиш – ҳуқуқий эмас, маркетинг босими холос.

Ҳуқуқшунос билан маслаҳатлашиш масаласига келсак, ҳа, бугунги амалиётда шарт деса ҳам бўлади. Сабаби оддий, шартномаларни компания ёзади ва барча ҳолатда уларнинг манфаатига хизмат қилади. Одам 300-500 миллион тўлаяпти, лекин 30-40 дақиқа юрист маслаҳатига вақтини ва маблағини тежайди, энг катта хато мана шу. Бир марта текширтириш – бир неча йиллик муаммонинг олдини олади.

Хўш, савол туғилади, хонадон учун бош тўловни тўлаган мижоз шунча хавфни бўйнига олади, истеъмолчини ким ҳимоя қилади, деган табиий савол туғилиши аниқ. Ўзбекистон Республикаси Президентнинг 2025 йил 27 январдаги ПФ-11-сонли фармони айнан шундай ноаниқликларни бартараф этиш учун имзоланган. Унга кўра, энди улушли қурилиш фақат қатъий қоидалар асосида амалга оширилади: шартномалар нотариал тузилади, кадастрда рўйхатдан ўтказилади ва харидор тўлаган барча пуллар фақат банкдаги эскроу (харидор пули банкда вақтинча блокланиб туриладиган махсус ҳисоб) ҳисобига тушади. Қурувчи бу пулларни қурилишни тугалланмагунча ва харидор уйни қабул қилиб олмагунча тасарруф эта олмайди.

Фармонга кўра, қурилиш компанияси аввал ўз маблағининг камида 30 фоизини сарфлаши шарт, харидор пули эса таъқиқ ёки бошқа даъволардан ҳимоя қилинади. Қурилиш 6 ойдан кўпроқ кечикса, харидор шартномани бекор қилиб, пулини тўлиқ қайтариб олади. Кечикишлар учун мажбурий жарималар белгиланган.

Электрон платформа жорий этилиб, унда объектнинг барча маълумотлари, қурилиш ҳолати ва ҳужжатлари очиқ кўрсатилади. Унга киритилмаган объектлар бўйича нотариуслар ва давлат органлари бирор ҳаракатни амалга оширмайди. Ноқонуний қурилишлар ва “квадрат метр сотиш” баҳонасидаги фириб схемалари тўлиқ барҳам топади. Бу Фармон қурилиш бўйича масъулларнинг масъулиятини оширади, пул айланмаларини шаффоф қилади ва харидор хавфини минималлаштиради, деярли йўққа чиқаради. Суд амалиётида ҳам улушли қурилишга оид низоларни ҳал қилишда асосий манбага айланади: пулни қайтариш, зарарни ундириш, кечикишлар учун жазо ва мерос масалалари учун аниқ ҳуқуқий механизмлар яратилади.

Умуман, ПФ-11 уй-жой бозорини тартибга солувчи энг муҳим ҳужжат бўлиб, харидор учун ҳимоя, қурилиш учун шаффофлик, давлат учун назоратни таъминлайди.
Шундай экан, уй олиш ниятида юрганларга 2026 йил 1 январгача сабр қилиб туришларини ва ундан кейин бемалол шу фармон шартларига кўра, уйни харид қилишлари мумкинлигини билиб қўйишларини истардим.

Суҳбатни Барно Султонова тайёрлади